Modernisierung – Mieterhöhung wegen Modernisierung Rechtsanwalt in Charlottenburg Wilmersdorf Berlin Tel. 03088628650
Wenn der Vermieter Modernisierungen im Miethaus vornimmt, dann kann dies zu einer Mieterhöhung führen. Die Modernisierungen sind von der Vornahme von Instandsetzungsarbeiten abzugrenzen. Die Instandsetzung schuldet der Vermieter bereits aus seiner vertraglichen Verpflichtung. Die Kosten der Instandsetzung kann der Vermieter nicht umlegen.
Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555 b BGB bauliche Veränderungen, durch die
- in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird ( energetische Modernisierung
- nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt
- der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird
- die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden
- die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
- durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Der Vermieter muss gem. § 555 c BGB alle Maßnahmen, die er beabsichtigt durchzuführen spätestens 3 Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen.
Die Modernisierungsankündigung muss die folgenden Angaben haben.
- die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen
- den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme
- den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
Zudem soll der Vermieter den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555 d BGB Absatz 3 Satz 1 hinweisen.
Der Mieter kann aufgrund des Modernisierungsankündigungsschreibens prüfen, ob er zur Duldung der angekündigten Arbeiten verpflichtet ist. Sollte dies nicht der Fall sein, da keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorliegt, ist er nicht dazu verpflichtet, Arbeiter in seine Wohnung zu lassen.
Sollten die Modernisierungsarbeiten rechtens sein gemäß § 555b BGB Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 hat der Vermieter das Recht die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten gem. § 559 I BGB zu erhöhen. Dabei sind die Kosten die für die Erhaltung der Sache erforderlich gewesen wären von den aufgewandten Kosten abzuziehen § 559 II BGB.
Wenn die Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt wurden, so sind gemäß § 559 III BGB die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
Zudem ist die Mieterhöhung gemäß § 559 IV BGB ausgeschlossen, wenn sie auch unter Berücksichtigung aller voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Abwägung findet nach Satz 2
jedoch nicht statt, wenn
- die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
- die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte
Nach § 559 V BGB ) sind Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 BGB rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind jedoch nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
Wir beraten Sie gerne um das Thema Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhung in Berlin Charlottenburg Wilmersdorf. Wir unterstützen Sie auch bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.
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